La ședința de asociație, cel mai des se discută despre căldură și apă. Rubrica de energie electrică la părțile comune trece de obicei fără comentarii, pentru că sumele sunt mici. Până când, într-o lună, nu mai sunt mici, iar cineva întreabă de ce plătește un apartament de la parter tot atât cât unul de la etajul zece, deși nu a folosit liftul niciodată.
Întrebarea e legitimă și are un răspuns care nu place nimănui: legea permite mai multe metode de repartizare, iar asociația alege una singură pentru toată clădirea. Ce iese la final depinde mai mult de decizia adunării generale decât de vreo formulă obiectivă.
Ce intră, de fapt, în această rubrică
Contorul de la părțile comune măsoară tot ce este alimentat din tabloul general al blocului, adică:
- Iluminatul scărilor, holurilor, subsolului și al intrărilor, care în blocurile vechi înseamnă zeci de becuri aprinse ore în șir.
- Liftul sau lifturile, cu motorul de tracțiune, dar și cu iluminatul cabinei și electronica de comandă care merge non-stop.
- Pompele: de hidrofor pentru presiune la etajele superioare, de recirculare, de evacuare din subsol.
- Instalația de interfon și cea de control acces.
- Camerele de supraveghere și înregistratorul, tot mai des întâlnite.
- Centrala termică de bloc, unde există, cu pompele și automatizarea ei.
- Prizele din subsol sau de pe casa scării, folosite de firma de curățenie și, uneori, de altcineva.
Ultimul punct e sursa unui număr surprinzător de conflicte. O priză accesibilă pe casa scării, la care cineva își încarcă trotineta sau își ține un congelator în boxă, e curent plătit de toți vecinii. Nu e o legendă urbană, e o situație pe care administratorii o descoperă periodic.
Metodele de repartizare și consecințele lor
În practică, se folosesc patru variante.
Pe număr de apartamente, adică suma totală împărțită egal. E metoda cea mai simplă și cea mai frecventă în blocurile mici. Un garsonier plătește la fel ca un apartament de patru camere. Avantajul: nimeni nu poate contesta calculul. Dezavantajul: pare nedreaptă pentru locuințele mici.
Pe număr de persoane, folosită mai rar pentru electricitate decât pentru apă. Are logica ei la lift și la hidrofor, care sunt solicitate proporțional cu câți oameni circulă. Problema o cunosc toți administratorii: declarațiile de persoane sunt aproximative, iar cine locuiește efectiv acolo nu coincide întotdeauna cu cine e declarat.
Pe cotă-parte indiviză, adică proporțional cu suprafața utilă a fiecărui apartament, așa cum e trecută în actul de proprietate. Este metoda cea mai apropiată de logica juridică a proprietății comune și e obligatorie pentru anumite categorii de cheltuieli.
Mixtă, unde asociația separă consumurile: liftul pe persoane sau pe etaje, iluminatul pe apartamente, pompele pe cotă-parte. E cea mai echitabilă și cea mai rar aplicată, pentru că cere ca administratorul să știe ce face și ca adunarea generală să voteze o schemă mai complicată.
Chestiunea liftului merită menționată separat, pentru că e cel mai contestat punct. Legea permite ca proprietarii de la parter și, în unele reglementări, cei de la etajul unu, să fie scutiți de cheltuiala cu liftul, dacă adunarea generală decide asta și dacă nu folosesc liftul pentru acces la boxe sau la spălătorie. Nu e automat, trebuie votat și trecut în hotărâre. Multe asociații nu au făcut niciodată acest pas, iar de aici pleacă jumătate din scandaluri.
Cum verifici dacă suma e rezonabilă
Un bloc de 40 de apartamente, cu un lift, iluminat LED pe casa scării și hidrofor, ar trebui să consume undeva între 700 și 1.500 kWh pe lună la părțile comune, adică 18-38 kWh pe apartament. În lei, cam 23-49 de lei lunar de familie. Dacă vezi cifre mult peste, merită căutată explicația.
Cauzele obișnuite ale unei facturi umflate sunt previzibile. Iluminatul cu becuri incandescente sau cu tuburi fluorescente vechi, lăsat aprins permanent pentru că senzorii de mișcare s-au defectat. O pompă de subsol care merge continuu din cauza unei infiltrații nerezolvate. Un hidrofor cu vasul de expansiune spart, care pornește la fiecare consum minor. Sistemul de supraveghere adăugat în ultimii ani și pe care nimeni nu l-a socotit în buget, deși cifrele despre consumul camerelor și al echipamentelor de rețea arată că un NVR cu opt camere adaugă lejer 500-700 kWh pe an.
Și, nu în ultimul rând, pierderile sau branșamentele neregulamentare. Un tablou comun vechi, cu contacte oxidate și cabluri modificate de-a lungul deceniilor, e greu de auditat vizual. Verificarea lui de către un electrician autorizat, împreună cu problemele descrise în materialul despre tabloul electric și momentul în care trebuie actualizat, este o cheltuială mică raportată la ce poate ieși la iveală.
Ce poate face un proprietar concret: să ceară administratorului lista de repartizare cu metoda aplicată, să ceară citirea contorului comun și copia facturii de la furnizor, și să compare consumul lunar cu aceeași lună din anul precedent. Dacă a crescut cu 40% fără ca nimic vizibil să se fi schimbat, ceva funcționează greșit în subsol. De obicei, se rezolvă cu o pompă reparată și cu doi senzori de mișcare înlocuiți, nu cu o ședință în care se strigă.
